Hamide HANGÜL
Gayrimenkul, enerji ve turizm alanlarında faaliyet gösteren ve geçen yıl da Tatlıpınar Enerji’yi halka açan Ağaoğlu, gayrimenkulü de halka açıyor. Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) da Ağaoğlu Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’na dönüşüm için başvuruda bulunduklarını açıklayan Ağaoğlu Şirketler Grubu CEO’su Burak Kutluğ, halka arzın ise 2025 yılının ilk yarısında planlandığını bildirdi. Grubun yatırım planları, hedefleri ve gayrimenkul sektöründeki gelişmeleri konuştuğumuz Burak Kutluğ, Türkiye’ye bugüne kadar yaklaşık 50 bin konut üretimini kazandırdıklarını söyledi.
“Yeni projeler eskisi gibi olmayacak”
Yeni projeler ve Ağaoğlu GYO dönüşümü sonrası halka arz planlarını Burak Kutluğu, şöyle anlattı: “Yeni projeler olacak. Ancak eni projeler eskisi gibi olmayacak. Arazilerimiz var gayrimenkul tarafında ve yaklaşık 300 bin metrekareye kadar ticari alanımız var. Bütün varlıklarımızı tabi koyamadık çünkü çok büyük olurdu. Ağaoğlu’nun ilk GYO dönüşüm başvurusunu yaptık. Her şey yolunda giderse gelecek yılın ilk yarısında Ağaoğlu GYO’nun halka arzını yapacağız.
O taraf açılıyor. SPK’ya dönüşüm başvurusu yapmıştık, sonra halka arz başvurumuzu yapacağız. Bizim amacımız ilk yarıda bunu yapmak. Biz bununla birlikle GYO yatırımcısının beklediği projeler olacak. Ancak bu yap-sat tarzında değil. Değer yaratabilecek ya turizm projeleri, lojistik alanları, ticari alanlar ya da yurt dışında yine akarı olan veya yurt dışında finansmanı olup üretebileceğimiz konutları olan, Ağaoğlu’nu Ağaoğlu yapan geliştirici kastlarımızın hepsini kullandığımız işler için gün sayıyoruz. Böylece ikinci halka açık şirketimiz olacak. Geçen yıl da Tatlıpınar Enerjiyi halka açmıştık.”
“B ve C segmentinde durmaya yaklaştı”
Aynı zamanda GYODER Başkan Yardımcısı da olan Kutluğ, Türkiye’de konut sahiplik oranının gerilediğini, nüfusa oranla konut ediniminin düştüğünü, ancak evlenmeler, boşanmalar, ailelerin küçülmesi, göç gibi nedenlerle yıllık konut talebi ve arz ihtiyacının da 1-1,2 milyon adetlerde olduğunu söyledi. Konut arzında ise en önemli girdinin arsa olduğuna dikkati çeken Kutlu, sözlerini şöyle sürdürdü: “Bugün İstanbul’da imarlı bir arsayı almak isterseniz kat karşılığı yüzde 50’den aşağısı konuşulmuyor. Yüzde 70-80’lere kadar çıktığı yerler de var.
O nedenle arsa maliyetleri, enflasyonist baskı, inşaat maliyetlerinin artması arzı etkileyen faktörler. Doğrusal olmayan bir şekilde arttı maliyetler ve fiyatlar. Geliri olan insanlar buna yetişemedi. Bu da B ve C segmentinde erişim problemi olduğunu gösteriyor, konut alımı durmaya yaklaştı. Buna barınma krizi diyebilir miyiz? Bugün demesek bile yarın olacağı kesin. Çünkü banka ve finansal piyasalar buraya kapalı olduğu zaman, bu konut geliştirmeyi etkiledi. O halde arz yok, erişim yok. O zaman ne artacak? Tüketici alamıyorsa kira artacak.”
“Kiraya talep arttıkça fiyat yukarı gider”
Türkiye’de ev ve kira oranları 35-40 senelere kadar çıktığına işaret eden Kutluğu, “Bunun hızla geri geleceğini düşünüyorum. Konutu alan daha önce değer artışı için alıyordu. Kiralayan da ucuza kiralıyordu. Çünkü kira konutu almanın temel prensibi değil. Değer artışı daha değerliydi. Şimdi konut alamayan kira alamaya başlayacak. Kiraya talep arttıkça, bir eve 1 yerine 10 talep olursa ne olur, çok basit bir matematik bu defa kiralar yukarıya gider” diye konuştu.
“Artış öngörenler yatırımlık konut aldı”
Son aylarda konut satışlarındaki artışa da değinen Kutluğu, “Kira gelirinin artacağını düşünenler, ancak B ve C segmenti değil, oturmak için değil yatırım için bunu görerek konut aldılar. Özellikle küçük dairelerde ve ikinci ellerde oldu bu satış. Bu dönem kurun sabit kalırken, kıyıda köşede birikimi, mevduatta parası olanlar konut alıyor, fırsat görüyor. Ancak bu, yıllık yaklaşık 1,2 milyon konut ihtiyacını çözmüyor. Her yıl bu kadar konut arz etmemiz gerekiyor” diye konuştu.
“Bankacılık gayrimenkul sektörüyle barışmalı”
Faiz indirim konusuna da değinen Kutluğ, 2025 yılı sonlarında birikmiş talebin, olası faiz indirimiyle geri geleceğini söyledi. “Bankalar gayrimenkul sektörüyle barışmalı” diyen Kutluğ, “Çünkü bankacılık, ipotek karşılığı kredi gibi genel olarak buraya kitlenmiş durumda. Oysa gelişmiş bütün ülkelerde konut projesinde müteahhit, satış baskısı yemeden, aynı bir enerji, havalimanı işi yapar gibi cebinden bir kısım sermaye koyuyor, geri kalan her şeyi banka finanse ediyor. Diyelim ki üreticinin cebinde 10 lirası var, 50 liralık bir yer yapmak istiyor. İlerlemeye göre ödeme yapıyor. O nedenle bankaların tekrar topa girmesi gerekiyor. Geliştiricileri bir ortağıymış gibi görmeye tekrar başlamalılar. Sadece bireyi kredilendirerek bunları yaparsak daralıyor.”
“Kira modeli rafa kalkmadı”
GYODER’in sorunun çözümü için kiralık konut modeli de geliştirdiğini açıklayan Kutluğ, “Kamu arazisini sağlayacak, müteahhit sahibi olmayacak, aynı bir havalimanı, hastane gibi uzun vadeli bir model. Bu çok tartışıldı, ancak rafa kalkmış değil, halen görüşülüyor. ” diye konuştu. Türkiye’deki yerleşiklerin yurt dışından gayrimenkul alımının yılın ilk 9 ayında 51 milyar TL olduğuna da işaret eden Burak Kutluğ, “Çoğu yatırımlık” dedi.
“En güçlü bilançodayız”
Ağaoğlu’nun son dönemde neler yaptığına yönelik bir sorumuz üzerine Burak Kutluğ, şu yanıtı verdi: “Şu anda tarihimizin en güçlü bilançosundayız. Türkiye’ye bugüne kadar yaklaşık 50 bin konut kazandırdık. 7 milyon metrekareyi aşkın inşaatımız var. Çekmeköy projemiz bitti. Orada AVM kısmı sene sonuna kadar bitmiş olacak. Orada ECE Türkiye işletici, orada stratejik işbirliği yaptık.”
